20%涨幅碾压城六区！下一个望京，在这里！

刘玲娜

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2020年初，北京开启了新一轮上涨周期，以学区和产业为驱动力，不少区域的涨幅远超北京的平均水平。
其中，以东西城、海淀、朝阳及丰台的不少次新楼盘的表现最为突出。
但是，在南五环外，有一个区域却不亚于东西海，这两年的房价上涨惊人，那就是亦庄核心区。
1、经济总实力
亦庄，一般指的是“亦庄新城”，也就是北京经济技术开发区。
自1992年开始建设，至今为止已经30年了。
30年河东，30年河西。
从当年的荒芜人烟到如今的高楼林立，京东、小米、奔驰等知名企业纷至沓来，亦庄已今非昔比。
从2021年北京各区的GDP来看，北京经济开发区排名第五，仅次于东西城、海淀和朝阳；
增速28.8%，远高于这四个区，有赶超之势。


亦庄面积225平方公里，其主要资源和优势集中在60平方公里的核心区里，也就是去年划分为独立学籍的区域（下文称亦庄核心区）。


2020年至今，核心区的房价平均上涨20%以上，部分小区更是达到了40%以上。



图：亦庄核心区房价变化趋势

2、房价上涨的驱动因素——产业

说到亦庄核心区的产业，不得不提到的就是京东。
早先，亦庄核心区多是一些生物制造类的企业，停留在整个价值链的下游；
京东的到来，正在改变亦庄核心区的产业结构。


2021年2月，京东以3.56亿元拿下经开发一宗1.1万平方米的商业办公用地，用于建设研发中心，这是京东自2012年以来第四次在亦庄拿地，目前累计拿地金额达到63.31亿元，累计建筑控制面积超过60万方。


京东，已然是亦庄核心区产业升级的风向标，引领着亦庄从制造业向互联网产业的升级。
距离京东不足1公里的地方，是亦庄小米产业园，这是小米在京开发建设的第二个科技园区，主要生产小米旗舰手机，并承担着仓储物流、云计算中心、生产研发、实验等功能。
此外，这里汇集着全球40多个国家和地区的2.6万多家企业，包括奔驰、康宁、拜耳等90多家世界500强纷纷落户亦庄核心区。
3、房价上涨的驱动因素——学区

亦庄地处大兴和通州的交界，从行政区属性上来说，有一部分属于大兴，有一部分属于通州。
2020年北京市政府赋予亦庄核心区60平方公里范围内的学校以独立的“经开区学籍”。


其他165平方公里，诸如大兴瀛海、旧宫、青云店、长子营、采育等地区的教育职能仍归大兴教委管理。
另外，诸如通州马驹桥、台湖、次渠等地区的教育职能还是由通州区教委管理。
2021年4月，经开区制定《北京经济技术开发区关于2021年义务教育阶段入学工作意见》，就义务教育阶段经开区入学，将实行以下原则：
1）学区内就近入学。
自2021年起，亦庄核心区将划分为三个学区：核心学区、河西学区和路东学区。
小学入学原则上在学区内就近入学，初中入学在学区内派位入学，一贯制学校小升初直升初中部。
2）实际居住地址用于登记入学的，原则上六年内只提供一个入学学位。


亦庄共有五所中学，其中河西区有三所中学：北京亦庄实验中学、人大附中亦庄新城学校、北京市第二中学经开区学校；核心区有一所中学：人大附中经开学校；路东区有一所中学：建华实验亦庄学校。
除北京亦庄实验中学外，其他四所学校都是由小学、初中、高中三个学段构成的公立学校，小升初九年一贯制。
4、房价上涨的驱动因素——配套

最重要的配套，当然是地铁，出行方便，才能保证通勤的时效。
目前亦庄主要线路有：亦庄线、17号线（在建）、T1轨道交通以及三期规划中的亦庄线-5/10联络线（亦庄支线）。
亦庄线，作为典型的交通引导发展类型线路，将北京经济技术开发区与北京主城区紧紧连接在一起，于2010年12月30日开通，这是亦庄的第一条地铁线路，为亦庄的发展提供了坚实的交通保障。


在宋家庄站，可以实现与5号线、10号线的换乘。
而之前公布的地铁三期规划中，亦庄线-5/10联络线，从亦庄肖村站新增直连宋家庄停车场的通道，利用既有出入线与5号线、10号线宋家庄站（成寿寺站）相连，减轻在宋家庄的换乘拥挤程度。
T1有轨电力，则是贯穿整个亦庄核心区，有利于形成居住人口在亦庄内部就业的良性循环。
而17号线的意义十分重大，将会连接天通苑居住新城和亦庄产业新城两大居民区。
大站快车可能会改变地铁出行的交通新格局。


继龙湖亦庄天街之后，位于大兴区京福路与瀛永街交汇处的北京瀛海环宇坊也将于今年9月30日正式开业，亦庄核心区的商业配套已经走向成熟。
继同仁医院之后，北京儿童医院也将落户亦庄，医疗体系越来越完善。
5、房价高攀不起？
将亦庄核心区分为三部分：核心区、河西区以及路东区，从2020年初至今上涨最多的就是河西区。



图：2020年初至今亦庄核心区各个区域的房价涨幅

核心区产业集聚，已经没有新的宅地，现在的二手房多是建筑年代较老的房子，以2000年前后的板楼和别墅为主。
像新康家园、梅园小区、金地格林小镇都是低层板楼，长新花园别墅、一栋洋房和Dear Villa这样的老牌别墅产品，适合几代人居住。
像博客雅居这样的高塔楼比较少。
路东区，居住区规模不大，只有几个小区，早年的定海园三个社区回迁房，以及稍早的经开壹中心、通泰两个商品房社区，以及最近的经开汀塘、禧瑞天著、臻珑府、亦庄壹号几个次新商品房小区等。
随着京东方、京东、小米的入驻，这里的居住配套有点跟不上了。



图：河西区主要次新小区自2020年初以来的涨幅

而河西区已成规模，早期以泰和园、鹿海园和南海家园为代表的回迁房，后来以海梓府、金茂悦、金茂府、金茂逸墅为代表的高档住宅，再有最新的所谓河西六君子和悦华锦、金麟府、金隅学府、中铁建、雅居乐、中港旅等，居住品质高，氛围浓厚，也是现在关注度最高的区域，部分小区涨幅高达60%。
亦庄核心区，在北京南五环外迅速崛起，与北五环外的望京遥相呼应，正在成为下一个望京。
而亦庄的房价，正是应了那句话：“当初你对我爱搭不理，今天我让你高攀不起”。
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